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本報(bào)告導(dǎo)讀：
隨著2022 年以來(lái)各地方政府出臺(tái)行政松綁等政策，再疊加房貸利率端的下行，銷(xiāo)售在6 月出現(xiàn)復(fù)蘇，接下來(lái)看方向。鄭州在此前已經(jīng)出臺(tái)了包括房票在內(nèi)的多項(xiàng)政策。
摘要：
行業(yè)數(shù)據(jù)基本見(jiàn)底，接下來(lái)判斷的是方向和幅度。在房企融資依然收緊的情況下，擁有融資優(yōu)勢(shì)的房企依然享受逆勢(shì)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，在2022 年的銷(xiāo)售和拿地榜單已經(jīng)逐漸在兌現(xiàn)。二線央國(guó)企融資依然受益，作為板塊內(nèi)的超額收益來(lái)源，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份。低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)依然面臨資產(chǎn)荒，享受價(jià)值重估，推薦金融街，中新集團(tuán)，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)等，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企。
2022 年初以來(lái)，多地出臺(tái)房地產(chǎn)松綁政策，再疊加央行降息，房貸利率下行，6 月以來(lái)多個(gè)城市新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。從31 個(gè)城市新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，基本上從6 月中旬開(kāi)始復(fù)蘇，2022 年第27 周(6月26-7 月2 日)，全國(guó)31 個(gè)城市合計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房簽約銷(xiāo)售867 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)12.0%?？紤]到青島、蘇州、廣州等城市有安置房集中網(wǎng)簽的情況，扣除掉這三個(gè)城市，剩下的城市依然呈現(xiàn)復(fù)蘇的趨勢(shì)。平均單周成交面積當(dāng)前依然處于2019 年以來(lái)的最低水平。從12 個(gè)城市二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，6 月同樣出現(xiàn)了復(fù)蘇的趨勢(shì)，其中二線城市尤其明顯。
在庫(kù)存累積，銷(xiāo)售下行的背景下，鄭州于3 月出臺(tái)限購(gòu)限貸松綁政策，但是4-5 月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看政策有效性偏弱。截止到2021 年底，鄭州待售房屋面積為807 萬(wàn)方，較2020 年底增長(zhǎng)6.4%，增速雖然有所下降，但是庫(kù)存絕對(duì)值達(dá)到2013 年有數(shù)據(jù)以來(lái)的最高水平。廣義庫(kù)存(累計(jì)新開(kāi)工-累計(jì)銷(xiāo)售)同樣達(dá)到歷史較高水平，為1.1 億方，潛在去化周期約36 個(gè)月。在2017 年一二線城市新房限價(jià)以來(lái)，鄭州也同樣出現(xiàn)了一二手房房?jī)r(jià)倒掛，帶來(lái)過(guò)去5 年以來(lái)新房市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。在2022 年3 月，鄭州出臺(tái)包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持等18 條措施。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看商品房銷(xiāo)售仍然繼續(xù)惡化，4 月和5 月商品房網(wǎng)簽分別同比下降-59.8%和-68.1%。
鄭州在6 月繼續(xù)推出房票政策，目前政策效果不明，但預(yù)計(jì)后期還將有寬松政策繼續(xù)出臺(tái)。6 月8 日，鄭州出臺(tái)《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)的通知》，允許棚改安置通過(guò)房票的形式購(gòu)買(mǎi)本市商品房，并不受限購(gòu)政策影響且享受稅收減免等優(yōu)惠政策。隨后在6月15 日，鄭州再次發(fā)布《鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)政策措施》合計(jì)近45 項(xiàng)具體措施，其中關(guān)于房地產(chǎn)的包括首套房執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，二套房首付比例降至40%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)降低，開(kāi)展全市商品房促銷(xiāo)活動(dòng)等等。當(dāng)前6 月銷(xiāo)售和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不可得，政策效果不得知，但是從鄭州土地財(cái)政比例較高，土地市場(chǎng)繼續(xù)下行的背景下，銷(xiāo)售復(fù)蘇周期依然較以往更長(zhǎng)，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策仍將持續(xù)出臺(tái)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。
（文章來(lái)源：國(guó)泰君安證券）
標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè)
